אזורים דומים - גושים שהשוק בהם דומה לאזור הנכס

אזורים דומים מוצא גושים עד 5 ק״מ מהנכס שהשוק בהם דומה לשוק של אזור הנכס. זה שימושי כשאין מספיק עסקאות סביב הנכס, ובמקום להתרחק בלי כיוון רוצים אזור שבאמת דומה.

אזור הנכס

גוש הנכס והגושים הגובלים בו, בעסקאות שוק שלמות מהסוג ב-5 השנים שעד המועד הקובע. כשיש בהן פחות מ-8 עסקאות, נבדקות 10 שנים. בראש החלון מוצג האפיון, למשל אזור הנכס (גוש 6109 והגושים הגובלים, 5 שנים, 20 עסקאות): חציון 36,870 ₪ למ״ר · חציון שנת בנייה 2017 · חציון שטח 125 מ״ר.

הדמיון

כל גוש עם לפחות 8 עסקאות מהסוג ב-5 השנים, עד 5 ק״מ מהנכס, מאופיין באותה דרך ומושווה לאזור הנכס:

• מחיר למ״ר - החציון, אחרי שכל עסקה הובאה למועד הקובע לפי המדד שנבחר. זה המשקל הגדול.
• גיל הבנייה - חציון שנת הבנייה.
• השטח - חציון השטח.

מוצגים גושים עם דמיון של 50% ומעלה, מהדומה ביותר. לכל גוש: הדמיון באחוזים, המרחק, במה הוא דומה ובמה שונה (למשל בנייה חדשה יותר (חציון 2012 מול 1985)), ומספר העסקאות והחציונים שלו.

חיפוש בגושים

כל הגושים הדומים מסומנים מראש. הורידו את מה שלא מתאים, ולחצו חיפוש ב-N הגושים שנבחרו. הגושים הופכים לאזור החיפוש, הצ׳יפ אזורים דומים… ירוק, ושורת האזור אומרת אילו גושים ובאיזה אחוז דמיון, עם שינוי. כל שאר הכלים - פרופיל דומה, מגמת מחירים וטבלת התאמות - עובדים על הגושים האלה.

כשאין גוש דומה

החלון אומר למה, ואינו נשאר ריק:

• אין במאגר גושים נוספים עם עסקאות ממוקמות עד 5 ק״מ.
• יש גושים, אבל באף אחד מהם אין מספיק עסקאות מהסוג.
• נבדקו גושים ואף אחד אינו דומה מספיק. אז הם מוצגים עם אחוז הדמיון שלהם, להחלטתכם.
• אין די עסקאות סביב הנכס כדי לאפיין את אזור הנכס, או שמיקום הנכס לא ידוע.

דוגמאות שימוש

דוגמה 1: גוש בלי עסקאות

בגוש של הנכס ובגושים הגובלים יש מעט עסקאות. השמאי פותח אזורים דומים…, מקבל שלושה גושים עם 60% עד 78% דמיון, מוריד אחד שנמצא מעבר לכביש ראשי, ומחפש בשניים האחרים.

דוגמה 2: נכס בשכונה חדשה

החלון מציג גושים במרחק 3 ק״מ, עם בנייה דומה ומחיר דומה. השמאי בוחר בהם ומפעיל פרופיל דומה.