עסקאות השוואה במבט על - העסקאות הדומות לנכס, מותאמות ליום הקובע

עסקאות השוואה מדרג את עסקאות האזור לפי הדמיון לנכס, מציג לכל עסקה במה היא שונה ממנו, ומביא את המחיר למ״ר שלה ליום הקובע לפי מדד מחירי הדירות. הוא מוצג בתצוגת תקציר, מתחת לסקר המחירים.

הנכס והיום הקובע

בפרויקט, פרטי הנכס נלקחים מהפרויקט: סוג הנכס, השטח הרשום, החדרים והקומה. אפשר לשנות כל שדה, וזה משנה רק את הדירוג, לא את הפרויקט.

• סוג נכס - מתוך הסוגים שיש באזור, עם מספר העסקאות בכל אחד.
• שטח רשום (מ״ר), חדרים (בדירות ובבתים), קומה (0 היא קומת קרקע) ושנת בנייה.
• נמכר מקבלן - כשהנכס עצמו חדש מקבלן.
• יום קובע - ברירת המחדל היא היום. נכנסות רק עסקאות שלפניו.
• עסקאות מ- - שנה, 2 שנים, 3 שנים (ברירת המחדל) או 5 שנים לפני היום הקובע.
• לכלול עסקאות חלקיות - עסקה חלקית נכנסת במחיר היחידה השלמה, ומסומנת.

אילו עסקאות עומדות להשוואה

רק עסקאות שוק של היחידה כולה, מאותו סוג נכס, לפני היום הקובע ובתוך התקופה. חריגות סטטיסטיות של סקר המחירים לא נכנסות. מתחת לטבלה מפורט כמה עסקאות לא נכללו, ולמה: סוג נכס אחר, ללא מחיר או שטח, לא עסקת שוק, עסקה חלקית, החלק הנמכר לא דווח, עסקה על כמה חלקות, חריגה סטטיסטית, ישנה מהתקופה, או אחרי המועד הקובע.

אחוז הדמיון

כל עסקה מקבלת נקודות על כל הבדל מהנכס, ואחוז הדמיון יורד ככל שיש יותר נקודות:

• מיקום - נקודה לכל 500 מטר מהנכס, עד 3. בלי מיקום מדויק: באותה חלקה 0, באותו גוש 0.6, בגוש גובל 1.2, ובשאר האזור 2.
• זמן - נקודה לכל שנה מהעסקה עד היום הקובע, עד 3.
• שטח - נקודה לכל 25% הבדל, עד 3.
• חדרים (בדירות ובבתים) - 0.8 לכל חדר, עד 2.4.
• קומה - 0.25 לכל קומה, עד 1.5.
• גיל הבניין - 0.1 לכל שנה, עד 2.
• יד - נקודה כשאחד מהם נמכר מקבלן והשני לא.
• עסקה חלקית - 0.5.

0 נקודות הן 100%, נקודה אחת 72%, 2 נקודות 51%, 3 נקודות 37%, ו-6 נקודות 14%. מ-50% ומעלה הסימון ירוק, מ-25% אפור, ומתחת לזה בהיר.

דוגמה: עסקה במרחק 300 מטר, לפני 8 חודשים, גדולה ב-10%, שתי קומות מעל ובבניין חדש ב-5 שנים, מקבלת 2.7 נקודות, כלומר 41%.

ההתאמה ליום הקובע

המחיר למ״ר של כל עסקה מובא ליום הקובע לפי מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: יחס המדד בין חודש היום הקובע לחודש העסקה.

• המדד המחוזי - לפי המחוז שבו נמצא הנכס. ברשימה שליד התאמה ליום הקובע אפשר לבחור מחוז אחר או את המדד הארצי. הבחירה נשמרת לנכס, והיא משותפת ללשונית עסקאות רשות המסים. ראו בחירת המדד. המדדים המחוזיים מתפרסמים מאוקטובר 2017, ולפני כן משתמשים במדד הארצי, מקושר למחוזי.
• פורסם עד - כשהיום הקובע מאוחר מהחודש האחרון שפורסם, המחירים מובאים לחודש האחרון שפורסם, וכך כתוב בשורת המדד.
• מעבר עם העכבר על המחיר המותאם מציג את חודש העסקה, החודש שאליו הובא, המקדם והמדד.

כשהמדד לא זמין מוצג מדד מחירי הדירות אינו זמין כרגע; המחירים מוצגים ללא התאמה, והחציון מסומן (ללא התאמת מדד).

הטבלה והחציון

• בחציון - סימון העסקאות שנכנסות לחציון. ברירת המחדל היא 10 הדומות ביותר. כשמשנים את הבחירה, החציון הוא של העסקאות שבחרתם, וחזרה ל-10 הדומות ביותר מבטל את הבחירה.
• דמיון, תאריך, כתובת (לחיצה פותחת את העסקה), מחיר, למ״ר ולמ״ר ליום הקובע.
• במה שונה מהנכס - ההבדלים במילים, למשל "276 מ׳ מהנכס", "לפני 12 חודשים" או "80 מ״ר (−6%)". הבדל משמעותי מסומן בכתום.
• סימנייה - סימון העסקה לתיק העבודה.
• עוד עסקאות - 10 נוספות בכל לחיצה.

מעל הטבלה מוצגים חציון למ״ר מותאם ליום הקובע של העסקאות שבחציון, עם הטווח שבו נמצאת מחצית מהן, ועומדות להשוואה: כמה עסקאות שוק שלמות מהסוג יש מהתאריך.

דוגמאות שימוש

דוגמה 1: עסקאות השוואה לשומה

השמאי בודק שפרטי הנכס מהפרויקט נכונים, מוסיף שנת בנייה, ומוריד מהחציון עסקה בבניין חדש בהרבה. הוא מסמן את העסקאות שבחר לתיק העבודה, עם הערה לכל אחת.

דוגמה 2: שומה רטרואקטיבית

השמאי מכין שומה ליום קובע לפני שנתיים. הוא קובע יום קובע, ורק עסקאות שלפניו נכנסות, מותאמות לחודש של היום הקובע.