טבלת התאמות - המלצה למקדמי התאמה, הכרעה ושמירה בגרסאות
המדריך לטבלת ההתאמות של עסקאות רשות המסים: פתיחה מעסקאות שנבחרו, על מה ההמלצה נשענת (מודל אחד על עסקאות המקום, טווח של 90%), שישה מקדמים (זמן, שוליות לגודל, קומה, גיל הבניין, יד ואחר) וסטטוס לכל אחד, הכרעה ונימוק, משקלות, תוצאת הטבלה, התאמת זמן ומדד, שמירה בגרסאות, בדיקה מחדש של ההמלצות, ו-Excel עם הנוסחאות.
טבלת התאמות נותנת לכל עסקת השוואה שבחרתם המלצה למקדמי התאמה, מעסקאות המקום. אתם מכריעים בכל תא, והטבלה מחשבת את התוצאה ונשמרת בפרויקט, בגרסאות.
ההמלצה היא נקודת מוצא שקופה, לא הכרעה. בכל תא כתוב על מה היא נשענת. ההכרעה, הנימוק והחתימה על התוצאה הם של השמאי.
פתיחה
- בחרו את עסקאות ההשוואה (עד 60) בטבלה, או ברשימה הצדדית של המפה.
- לחצו טבלת התאמות בסרגל פעולות.
הנכס נלקח משורת פרופיל דומה: סוג, שטח, חדרים, קומה, שנת בנייה, יד, והמועד הקובע של הפרויקט. בלי סוג נכס ושטח אי אפשר לפתוח טבלה, ושורת הפרופיל נפתחת להשלמה. טבלאות שנשמרו נפתחות מתיעוד השומה.
על מה ההמלצה נשענת
בראש החלון מוסבר המודל, במילים ובמספרים:
- העסקאות - כל עסקאות השוק השלמות מהסוג במקום שבחיפוש, ב-5 השנים שעד המועד הקובע. במגורים, המחירים מובאים קודם למועד הקובע לפי המדד.
- מודל אחד לכל המאפיינים יחד - כך הבדל בשטח לא נספר פעמיים, למשל גם בשוליות לגודל וגם בקומה.
- ההשפעה של כל מאפיין - למשל שוליות לגודל: נכס גדול ב-10% - −4.4% במחיר למ״ר (טווח 90%: −7.0% עד −0.9%). השפעה שהטווח שלה כולל אפס מסומנת לא מובהק.
- פיזור שהמקדמים אינם מסבירים - כמה מהמחיר נשאר מעבר למאפיינים שבמודל.
מקדם מסומן מומלץ רק כשהטווח של 90% שלו אינו כולל "אין הבדל". מיקום בתוך האזור, מצב ונוף אינם במודל, והם בעמודה אחר.
המודל צריך לפחות 30 עסקאות שוק שלמות מהסוג, ולפחות 5 בכל קבוצה (למשל בקבוצת קומות). כשאין, כתוב כמה יש וכמה נדרשות. הזמן מותאם אז לפי המדד בלבד, ושאר המקדמים לשיקול השמאי.
המקדמים
- זמן - מחודש העסקה עד המועד הקובע, לפי מדד מחירי הדירות של הלמ״ס. כשהמועד הקובע אחרי החודש האחרון שפורסם, עד החודש האחרון שפורסם, וכך כתוב. בנכס שאינו מגורים הזמן נמדד מהעסקאות עצמן. עסקה קרובה למועד הקובע לא מותאמת, לפי הבחירה בהתאמת זמן (ברירת המחדל: שנה וחצי), ראו בהמשך. ראו גם בחירת המדד.
- שוליות לגודל - הבדל השטח בין העסקה לנכס: ככל שהנכס גדול יותר, המחיר למ״ר בדרך כלל נמוך יותר.
- קומה - לפי קבוצות: קרקע, 1-2, 3-5, 6-9, 10 ומעלה.
- גיל הבניין - לפי עשורים.
- יד - יד ראשונה מקבלן מול יד שנייה.
- אחר - ההכרעה שלכם, עם נימוק.
כל מקדם מוצג באחוזים. מתחת לכל תא כתוב הסטטוס, ובריחוף: המקור, הטווח, והאם הכרעתם.
- מומלץ - ההשפעה ברורה בנתוני האזור.
- אין הבדל מובהק - יש הבדל בין העסקה לנכס, אבל בנתוני האזור הוא לא משפיע באופן מובהק. 0%.
- זהה לנכס - אין הבדל בין העסקה לנכס. 0%.
- אין המלצה - אין די עסקאות כדי להמליץ.
- חסר נתון - המאפיין חסר בנכס או בעסקה.
- לשיקול השמאי - אין לכך נתון, למשל בעמודה אחר.
- ללא התאמת זמן - העסקה קרובה למועד הקובע, בטווח שבחרתם בהתאמת זמן. 0%, ומתחת לתא מה שהמדד היה נותן.
- אין עדיין מדד - אחרי חודש העסקה עוד לא פורסם חודש מדד, ולכן אין שינוי למדוד. 0%.
הכרעה
- מקדם - מקלידים אחוז בתא, למשל +3.5 או −2, בין −50% ל-+100%. התא מסומן שונה, ונפתח שדה נימוק. החץ ↺ מחזיר להמלצה.
- משקל - 0 עד 10. משקל 0 מוציא את העסקה מהתוצאה.
- הערה - לכל עסקה.
המחיר המותאם של כל עסקה הוא המחיר למ״ר כפול כל המקדמים. כשמקדם חסר בעסקה, כתוב בשורה ללא: ושם המקדם.
התוצאה
מתחת לטבלה: תוצאת הטבלה, לפי ההכרעות שלך - מחיר למ״ר משוקלל, חציון, טווח, ושטח הנכס כפול המחיר המשוקלל. התוצאה מחושבת מחדש בכל שינוי.
שמירה וגרסאות
- שמירת הטבלה - עם שם הטבלה והערה לטבלה. השמירה הבאה היא שמירה כגרסה 2, וכן הלאה.
- גרסאות - מתחת כתוב מי שמר כל גרסה, מתי, ומה היה המחיר המשוקלל בגרסאות הקודמות.
- שמירה במקביל - כשמישהו אחר שמר גרסה חדשה בינתיים, השמירה נעצרת: הטבלה נשמרה בינתיים בגרסה חדשה יותר. פתחו אותה מחדש כדי לראות את השינויים לפני שמירה.
- ייצוא לאקסל - אחרי השמירה. כל מקדם בעמודה משלו, והמחיר המותאם, המחיר המשוקלל והשווי מחושבים בנוסחאות, כדי שכל מי שקורא יוכל לעקוב ולבדוק.
פתיחה מחדש
טבלה שמורה נפתחת כפי שנשמרה. ברקע ההמלצות מחושבות שוב לאותן עסקאות. כשהשתנו, למשל כי נכנסו עסקאות חדשות או פורסם חודש מדד חדש, כתוב מאז השמירה השתנו N המלצות, ובכל תא שהשתנה: ההמלצה השתנתה עם לקבל. ההכרעות שנשמרו לא משתנות.
התאמת זמן
שמאים בדרך כלל לא מתאימים זמן לעסקאות מהשנה-שנתיים האחרונות, והטווח משתנה משמאי לשמאי. בחלק על מה ההמלצה נשענת בוחרים בהתאמת זמן לאילו עסקאות להתאים:
- לכל עסקה
- לעסקאות מעל שנה מהמועד הקובע
- לעסקאות מעל שנה וחצי מהמועד הקובע - ברירת המחדל.
- לעסקאות מעל שנתיים מהמועד הקובע
עסקה קרובה יותר למועד הקובע, לפניו או אחריו, מקבלת 0% בסטטוס ללא התאמת זמן. מתחת לתא כתוב מה שהמדד היה נותן, למשל לפי המדד: +0.7%. לחיצה עליו מכניסה אותו כהכרעה שלכם, עם נימוק.
החלפת הבחירה מחשבת את ההמלצות מחדש לאותן עסקאות, וההכרעות, ההערות והמשקלות נשארים. הבחירה נשמרת עם הטבלה, וב-Excel יש שורה התאמת זמן. טבלה חדשה נפתחת עם הבחירה האחרונה שלכם בדפדפן הזה.
המחירים שהמודל לומד מהם מובאים למועד הקובע לפי המדד בכל מקרה, כדי שהזמן לא ייכנס דרך מקדם אחר.
מדד להתאמת הזמן
בחלק על מה ההמלצה נשענת אפשר לבחור את המדד. החלפת מדד מחשבת את ההמלצות מחדש לאותן עסקאות, וההכרעות, ההערות והמשקלות נשארים. ראו בחירת המדד.
דוגמאות שימוש
דוגמה 1: שש עסקאות השוואה
השמאי בוחר שש עסקאות ופותח טבלה. בשוליות לגודל מומלץ −4.4% לכל 10%, הקומה לא מובהקת, ובזמן 0%, כי כל העסקאות מהשנה האחרונה. הוא מוסיף +5% באחר לעסקה עם נוף פתוח, עם נימוק, ומוריד למשקל 0 עסקה בבניין שעבר שיפוץ.
דוגמה 2: חזרה לטבלה אחרי חודש
השמאי פותח את הטבלה מתיעוד השומה. פורסם חודש מדד חדש, ושתי המלצות זמן השתנו. הוא לוחץ לקבל בשתיהן ושומר כגרסה 2.
חזרה ללשונית עסקאות רשות המסים.