סקר מחירים במבט על - חציון למ״ר בעסקאות האזור

סקר מחירים מסכם את עסקאות רשות המסים באזור הבדיקה: חציון המחיר למ״ר, ואיך הוא משתנה לאורך זמן, בין גושים, לפי שטח ולפי קומה. הוא מוצג בתצוגת תקציר כשמקור העסקאות פעיל.

על מה החציון מחושב

• עסקאות שוק - בלי עסקאות שאינן עסקת שוק, למשל העברה בין קרובים או מחיר נמוך בהרבה משווי ההצהרה.
• של היחידה כולה - עסקה על חלק מנכס לא נכנסת, אלא אם מסמנים לכלול עסקאות חלקיות בחציון.
• מחיר למ״ר על בסיס שטח אחד - שטח רשום (ברירת המחדל) או שטח ארנונה. עסקה שאין לה שטח בבסיס שנבחר לא נכנסת.
• עסקה אחת פעם אחת - עסקה שדווחה בכמה שורות נספרת פעם אחת.
• בלי חריגות סטטיסטיות - ראו בהמשך.

הסינונים

• סוג נכס - הסוגים שיש באזור, עם מספר העסקאות של כל סוג. ברירת המחדל היא הסוג השכיח באזור. הסוגים: דירות מגורים, בתים צמודי קרקע, חניות, מחסנים, תעשייה ומלאכה, חנויות ומסחר, משרדים, בניינים ונכסים מעורבים, קרקע, יחידות בבניין (שימוש לא צוין), ואחר.
• חדרים - בדירות ובבתים: עד 2.5, 3, 4 או 5 ומעלה.
• יד - כשיש באזור גם עסקאות מקבלן: הכול, יד שנייה או יד ראשונה מקבלן. עסקה נחשבת יד ראשונה כשנמכרה מהקבלן על הנייר (עד 3 שנים לפני שנת הבנייה), בשנת הבנייה או בשנה שאחריה.
• בסיס שטח - שטח רשום או שטח ארנונה.
• לכלול עסקאות חלקיות בחציון - עסקה חלקית נכנסת במחיר היחידה השלמה, כפי שהוצהר בדף הפירוט של רשות המסים.

התקופה היא התקופה של מבט על, או התקופה שנבחרה בגרירה בציר הזמן.

האריחים

• חציון למ״ר · 12 החודשים האחרונים - עם מספר העסקאות, והטווח שבו נמצאת מחצית מהן.
• שינוי מול 12 החודשים שלפניהם - נדרשות לפחות 5 עסקאות בכל אחת מהשנים. אחרת כתוב אין בסיס להשוואה.
• חציון למ״ר · 3 שנים (לפי התקופה שנבחרה) - על כל התקופה, עם הטווח מהעסקה הזולה ביותר ליקרה ביותר.
• בחלקת הנכס - העסקה האחרונה בחלקת הנכס, ומספר העסקאות בה.

סימן מדגם קטן מופיע כשיש פחות מ-5 עסקאות: החציון רגיש לכל עסקה בודדת.

הגרף והטבלה

גרף מציג כל עסקה כנקודה, לפי תאריך ומחיר למ״ר, עם קו החציון ורצועת מחצית העסקאות (25% עד 75%) בכל תקופה. צבע הנקודה לפי מיקום: בחלקת הנכס, בגוש הנכס או בגושים אחרים.

• עיגול חלול - עסקה חלקית, במחיר היחידה השלמה.
• × - עסקה שלא נכללה בחציון. הסיבה מוצגת כשמעבירים עליה את העכבר.
• לחיצה על נקודה פותחת את העסקה, ועל התקופה את עסקאות התקופה.
• N עסקאות מחוץ לסולם הגרף - עסקאות שלא נכללו בחציון ומחירן רחוק מהסולם. הן לא מצוירות, ומופיעות ברשימת העסקאות.

טבלה מציגה לכל תקופה את מספר העסקאות, הרבעון התחתון, החציון, הרבעון העליון, הנמוך והגבוה, ובשורה האחרונה את כל התקופה.

השוואת גושים, שטח וקומה

• השוואת גושים - חציון למ״ר ומחצית העסקאות בכל גוש באזור, על סולם אחד.
• מחיר לפי שטח - בכל טווח שטח, מול החציון הכללי. הטווחים לפי סוג הנכס: בדירות ובבתים עד 60, 60-80, 80-100, 100-130 ו-130 מ״ר ומעלה. בקרקע עד 300, 300-600, 600-1,000, 1,000-2,000 ו-2,000 מ״ר ומעלה. בשאר הסוגים עד 30, 30-60, 60-120, 120-300 ו-300 מ״ר ומעלה.
• מחיר לפי קומה - בדירות, במשרדים וביחידות: קרקע, 1-2, 3-5, 6-9 ו10 ומעלה, מול החציון הכללי.

מה לא נכלל

מתחת לסקר מפורט כמה עסקאות לא נכללו, ולמה:

• סוג נכס אחר, מספר חדרים אחר, או יד ראשונה מקבלן / יד שנייה - לפי הסינון.
• ללא מחיר או ללא שטח בבסיס שנבחר.
• לא עסקת שוק.
• החלק הנמכר לא דווח, או חלק נמכר קטן ולא ברור.
• עסקה חלקית - כשלא מסומן לכלול אותן.
• עסקה על כמה חלקות - המחיר הוא של כולן יחד.
• חריגה סטטיסטית.

חריגה סטטיסטית

עסקה מסומנת חריגה כשהמחיר למ״ר שלה רחוק מאוד ממחיר עסקאות אותו סוג נכס באותה שנה, בשיטה סטטיסטית עמידה שאינה מושפעת מהחריגות עצמן. ההשוואה היא לאותה שנה, כדי שעלייה של מחירים לאורך זמן לא תסמן עסקאות ישנות או חדשות כחריגות. החריגות מזוהות רק כשיש לפחות 8 עסקאות מהסוג, ועל כל העסקאות שנשלפו, ולא רק על התקופה שעל המסך. כשיש באזור עסקאות מקבלן, יד ראשונה ויד שנייה נבדקות כל אחת בנפרד: מחירון של פרויקט חוזר על עצמו, ולצד עסקאות יד שנייה היה מסמן את כולן כחריגות.

חלק בקרקע

בקרקע במושע רוב העסקאות הן מכירה של חלק בלתי מסוים. כשהשטח של העסקה מתאים לחלק משטח החלקה, המחיר מחושב על המגרש כולו: המחיר המוצהר מחולק לפי החלק, ומחולק בשטח הרשום של החלקה. כשרוב העסקאות באזור חלקיות, מוצגת הודעה שמציעה לכלול אותן בחציון.

דוגמאות שימוש

דוגמה 1: חציון לדירות 4 חדרים

השמאי בוחר דירות מגורים ו4 חדרים, ורואה את החציון ב-12 החודשים האחרונים ואת השינוי מול השנה שלפניהם.

דוגמה 2: יד שנייה בלבד

באזור עם פרויקט חדש, השמאי בוחר יד שנייה, כדי שמחירון הקבלן לא ישפיע על החציון.

דוגמה 3: מגרשים במושע

בגוש של קרקע חקלאית, השמאי מסמן לכלול עסקאות חלקיות בחציון ורואה את המחיר למ״ר של המגרש כולו.